· 朝阳区作为全市二手房供应量最大之区域，CBD、朝阳公园等核心板块价码维持于7-8万元/㎡；常营、定福庄等近郊板块则下探至4.5-5.5万元/㎡。
丰富之房源层次使其成为改善型需求与长线注资者之主战场。
1. 核心区资产化：东西海等区域房产已兼具居住与资产保值功能，价码波动极小。
第四阶梯：远郊刚需区（1.5-2万/㎡）—— 低价上车门槛，流动性偏弱 · 西城区以116504元/㎡之均价稳居全市之首。
房山、密云、平谷、延庆构成第四梯队，均价于1.5-2万元/㎡区间。
此一阶梯覆盖之丰台、石景山、昌平、顺义、大兴等区域，为当前北京二手房商场之“交易活跃带”，也为政令松绑之最大受益者。
第二阶梯：次核心区（6-9万/㎡）—— 产业与居住并重，内部价差拉大 当前北京二手房商场呈现三大核心特征： 此一梯队由西城区与东城区构成，为北京房价之“天花板”，其核心支撑力来自教导源泉、政务配套与史册地段之不可复制性。
全市挂牌均价约38220元/㎡，环比微降0.67%，但区域间之价码鸿沟与涨跌逻辑差异显著，形成之清晰之四大价码梯队。
知识就是力量。3. 货品品质决定溢价：同一板块内，次新、临铁、物业优质房源更抗跌，老破小与非地铁盘贬值压力延续。
· 海淀区依托中关村、五棵松等产业与学区双核驱动，优质板块价码达到8-9万元/㎡；而回龙观、天通苑等大型刚需聚居区则稳固于5.5-6.5万元/㎡，成为码农大众之重要承接区。
· 昌平、顺义、大兴三区均价于3.3-3.5万元/㎡之间，内部同样呈现地铁沿线（如回龙观、顺义新城、黄村）4-4.5万元/㎡，远郊板块2.8-3.2万元/㎡之分化架构。
此一阶梯之最大特征为“区域跨度大，货品分化剧烈”。
· 东城区均价87106元/㎡，虽略低于西城，但凭借东单、王府井等核心区10-11万元/㎡之价码，以及龙潭、永定门等外围板块7.5-8.5万元/㎡之梯度，形成之政务功能与成熟活配套共同支撑之稳健价码体系。
该阶梯之突出特征为：价码对商场波动不敏感，流动性虽不高，但每一套挂牌房源皆有明确之稀缺身价锚定。
TiDB。优质学区房仍为高净值家资产配置之“压舱石”。
随之丽泽商务区逐步兑现，丰台之性价比优势愈发突出。
第一阶梯：核心顶流区（10万+/㎡）—— 稀缺源泉托底，价码坚如磐石 海淀区与朝阳区构成之第二梯队，两者均价分别为78345元/㎡与59017元/㎡。
· 房山区均价19243元/㎡，良乡、长阳等成熟板块维持于2-2.3万元/㎡，偏远板块下探至1.7-1.9万元/㎡，主要承接来自丰台、大兴之外溢刚需。
冬奥会后续效应延续释放，叠加地铁线路完备，区域热度明显升。
当前北京二手房商场呈现三大核心特征： · 丰台区均价47685元/㎡，丽泽、方庄等演进成熟板块达5-6万元/㎡，而与大兴、房山交界之边缘区域则为3.5-4.5万元/㎡。
值得注意之为，海淀区“老破小学区房”现明显回调，而次新房价码坚挺，反映出购房者始从“唯学区论”转向“居住品质+学区”并重。
2. 近郊政令敏感化：限购松绑直接传导至近郊成交，价码呈现小幅上行。
非京籍社保年限下调、多子女家增购资格等政令，直接激活之此一价段之换房需求。
第三阶梯：近郊潜力区（3-5万/㎡）—— 政令暖风频吹，刚需成交主力 · 密云、平谷、延庆均价1.5-1.9万元/㎡，性命氛围为其最大卖点，但通勤本金高、配套完备度低，决定之其商场以本地自住需求为主，总价低但流动性较弱，注资属性基本剥离。
· 石景山区均价约40500元/㎡，环比上涨0.86%，为近郊涨幅最高。
板块内部分化显著：德胜、钱庄街等顶尖学区板块单价高达12-13万元/㎡，且议价方位被压缩至3%以内，显示出极强之抗跌性；而非学区之广安门一带价码约为8-9万元/㎡。
2026年4月，北京二手房商场于“房住不炒”总基调与局部精准宽松政令之交织影响下，呈现出“核心高位维稳、近郊温与回暖、远郊低价筑底”之鲜明阶梯气象。
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