险情提示：铁路噪音为最大之不确定性，前景选房时，北侧楼栋除非有大幅价码折让，否则慎选。
活底色：周边有远洋山水、鲁谷等成熟社区打底，商业（万达、万悦城）与医疗（玉泉医院）为现成之，不用赌筹划。
此为一块“待字闺中”之地，咱们做下筹划推演。
基于容积率2.15-2.55与限高60m（局部80m）之硬指标，前景之货品画像已极其清晰： 2.价码锚点：刚需之概算，改善之门槛 1. 地段真相：西四环之“夹心层” 指导价：约8.2万/㎡（浮动5%）。
北京市石景山区黄庄村43号棚户区改造课题SS00-1622-002、SS00-2501-002地块R2二类居住用地、A334托幼用地 教导自足：地块自带12班幼儿园（A334地块），且周边筹划有根基教导用地。
步行太远，骑车刚好，自驾依赖莲石东路。
Analysis。名义上为“西四环外”，实际上为石景山与海淀之缝合带。
文：何涛 乐居北京 克而瑞北京合伙机构总经理 主力户型：100-120㎡ 三居室。
形象。若为中海，货品溢价会更高；若为首开，或更注重实用性与去化速度。
配比：或会有少量 80-90㎡ 之两居（做流量），以及 140㎡+ 之四居（做溢价），但三居室无对为主力。
一、剥开“筹划外衣”看本原 当前状态：预申请阶段（京土储预(石)〔2026〕022号）。
1. 地段真相：西四环之“夹心层” 3. 配套推演：自带“护城河” 相关公司：中海地产北京,保利演进sh600048,保利北京,金隅北京,首开集团,首开股份sh600376,龙湖北京 2. 户型定位：咬死“功能性三居” 三、前景货品推演：会盖什么样之房子。
前景3-6名月为土拍枢纽期，关注最终为谁拿地。
相比市面上常见之2.8容积率课题，2.15之容积率意味之楼间距与日照会更好，属于改善型刚需之配置。
算账逻辑：按最小户型100㎡估算，总价约820万起。
二、潜于参与者：谁会来“抢”此块地。
前景北侧楼栋之噪音为硬伤，看筹划图时务必关注噪音防护绿带与楼栋退线。
此地段优势为“近海淀”，劣势为“非地铁上盖”。
园林：由于地块不大（约3.66公顷），园林或偏向“精致化”而非“大公园式”。
关注节点：预申请受理至2026年5月20日。
参与方大概率为于京有成熟操盘阅历之央企/国企。
竞品不为石景山老破小，而为海淀外溢之次新房。
形态：大概率为18-20层之板塔结合或纯板楼。
物理距离无穷接近海淀，但行政归属与价码逻辑属于石景山。
中海拿地 = 品质溢价高；首开拿地 = 性价比或更高。
位置：石景山八宝山街道，莲石东路南侧。
距离地铁1号线八宝山站/玉泉路站均约1.5公里，属于“非临铁盘”。
交通痛点：典型之“四环半”尴尬。
硬伤预警：北侧紧邻莲石东路与京九铁路线。
此名价码于石景山为改善门槛，但于地段上（近海淀）又显得有性价比。
地块案卷：石景山黄庄村43号棚改课题 幼儿园：代建12班幼儿园，此为社区品质之加分项。
预判：大概率由中海或首开系摘得，或者两者联手掘发。
此块地总价约22亿（预申请价），楼面价约3.3万/㎡，属于中等体量、中等门槛之优质地块。
3.社区配置：重“面子”也重“里子” 1. 建筑形态：板塔结合之高层 设计趋势：大概率为“高得房率+南向三面宽”之标准化货品，不会做太急进之革新。
对比逻辑：若最终售价于8.2万左右，你需对比之为海淀五环内之老破大与石景山古城之次新房。
不会为别墅/洋房：容积率>2.0，注定之为高层社区。
养老配套：配建1000㎡养老设施，符合北京新建社区之标配。
此为西四环刚改客群之需求，也为总价控制于800-1000万之最佳区间。
对于二胎或三代同堂家，处置之石景山部分区域教导源泉紧迫之疑难。
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